Financiële activa

Met het raadsbesluit op 8 juni 2016 over ‘Investering geothermie en warmtenet Noordwest’ ligt er goedkeuring om te investeren in het project geothermie en warmtenet Noordwest en de onderneming die dit bouwt en exploiteert. De in 2017 uitgevoerde agiostortingen aan Warmtestad zijn op basis van dit raadsbesluit gedaan.

Op basis van een door een externe accountant uitgevoerd onderzoek naar de afwaardering die Warmtestad zelf moet uitvoeren op haar activa hebben wij reeds ons aandeel daarin verwerkt als duurzame waardevermindering door het treffen van een voorziening op de kapitaalverstrekking.

De nieuwe leningen zijn in 2017 verstrekt op basis van een collegebesluit. Uw raad is daarover geïnformeerd en gevraagd naar wensen en bedenkingen. De nieuwe lening Woningbouw betreft een herfinanciering op basis van oude contractuele verplichtingen.

Meerstad

Met ingang van 2012 is Gemeente Groningen volledig aandeelhouder van Gemm CV Meerstad geworden. Op 25 januari 2012 is ten aanzien van de leningen het volgende besloten:

• De bestaande leningen van in totaal 160 miljoen over te nemen en onder nog overeen te komen condities opnieuw te verstrekken aan GEMM CV en het restant van 0 euro tot 205 miljoen euro aan geldleningen in de komende jaren in een mix van lang en kort aanvullend op te nemen tot dit maximale bedrag en te verstrekken aan GEMM CV.
• De omvang van de verstrekte leningen aan Meerstad per 31 december 2017 is 203 miljoen euro.

De waardering van de deelneming en de verstrekte leningen aan Gemm CV Meerstad zijn gebaseerd op de inschatting van de risico’s parameters en uitgangspunten van de grondexploitatie Meerstad.

Op 18 oktober 2017 heeft uw raad de laatste herziening van de grondexploitatie van Meerstad vastgesteld. Onderdeel van de grondexploitatie zijn de reeds gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten en daarnaast de toekomstige verwachte opbrengsten en kosten. De raming van de kosten van verwerving, sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken en andere kosten zijn mede gebaseerd op de uitgangspunten in de diverse ruimtelijke plannen voor Meerstad en de gebruikelijk uitgangspunten van de desbetreffende kostensoort.

De raming van de afzetverwachtingen zijn gebaseerd op de meest recente interne en externe onderzoeken. Voor de woningbouw is rekening gehouden met de afzetverwachting uit het woningmarktonderzoek naar de kwantitatieve en kwalitatieve woonvraag 2013-2030. De verwachte afzet bedrijfsterreinen is gebaseerd op de actualisatie marktanalyse werklocaties 2014. Voor het verloop van tijd is rekening gehouden met de volgende parameters

• Rekenrente      3,75%
• Opbrengstenstijging    2,25%
• Kostenstijging:     2,25 %

De rente is de gemiddelde rente van de thans lopende projectfinanciering voor Meerstad. De huidige rente voor vergelijkbare leningen ligt in de markt overigens aanzienlijk lager. Gezien de langjarige looptijd van de grondexploitatie is de index van de kostenstijging gebaseerd op het langjarig gemiddelde prijsindex van het CBS. De opbrengstenstijging is gebaseerd op het langjarig gemiddelde van de loonontwikkeling. Dit omdat de marktprijs met name wordt bepaald door de leencapaciteit en dat de ontwikkeling van de leencapaciteit voor het overgrote deel wordt bepaald door het inkomen en de stijging van het inkomen en prijzen.

In de herziening van oktober 2017  is uw besluit van 21 december 2016 om de bovenwijkse voorzieningen van Meerstad over te hevelen naar de balans van de gemeente Groningen verwerkt. Uw raad heeft in december 2016 besloten om van de reeds gerealiseerde investeringen het niet toerekenbare deel van de bovenwijkse investeringen van 72 miljoen over te hevelen. Daarnaast heeft u besloten om in de toekomst van de nog te realiseren bovenwijkse investeringen 50 % (30 miljoen euro) over te hevelen naar het concern en 50% toe te rekenen aan grondexploitatie Meerstad. Deze overheveling heeft tot gevolg dat het geprognosticeerde eindresultaat van de grondexploitatie Meerstad sterk is verbeterd. In het verlengde daarvan is het risico van de grondexploitatie Meerstad aanzienlijk beperkt door het verlagen van de boekwaarde.

In de grondexploitatie Meerstad 2011 werd al aangeven dat het risicoprofiel van de grondexploitatie hoog is. Door de overheveling van de bovenwijkse voorzieningen is de omvang van het risicoprofiel lager geworden. Het risicoprofiel is hoger dan gemiddeld doordat ten eerste de boekwaarde (de al gerealiseerde investeringen minus de al gerealiseerde opbrengsten) hoog is  Ten tweede blijft het onzeker in welke mate de toekomstige geraamde opbrengsten uit de verkoop van kavels voor woningbouw en bedrijventerreinen kunnen worden gerealiseerd. Zowel wat betreft de geraamde hoeveelheden als ook het prijsniveau. Daarnaast zijn specifieke risico’s en opgaven ten aanzien van de beoogde waardevermeerdering ten aanzien van het plandeel Noord en de opbrengsten uit subsidies benoemd en gewaardeerd.

Het risico is deels voorzien binnen de grondexploitatie Meerstad waarin buffers aanwezig zijn om de risico’s op te vangen. Daarnaast hebben we in het benodigde weerstandsvermogen het risico gekwantificeerd 73,9 miljoen euro per 31 december 2017.

Voorraden

Grondexploitaties

In de post onderhanden werk zijn grondexploitaties in uitvoering, slot gecalculeerde complexen, bouwrijpe kavels en plankostencomplexen opgenomen.

Per 1 januari 2017 zijn er 15 grondexploitaties in uitvoering, waaronder de 5 sleutelprojecten (Ciboga, Westpoort, Europapark inclusief station en Kempkensberg, Oosterhamriktracé en Grote Markt). In 2017 zijn geen nieuwe grondexploitaties vastgesteld.

Belangrijk onderdeel van de bevindingen bij de Gemeenterekening 2016 betrof de verantwoording van de grondexploitaties en de hoogte en presentatie van de bijbehorende verliesvoorzieningen. Tijdens de actualisatie 2017 is ook teruggekeken naar de verantwoording in de jaarrekening 2016. Dit heeft geleid tot een mutatie in de beginbalans 2017 van per saldo 4,5 miljoen euro.

De bruto boekwaarde van deze grondexploitaties per 31 december 2017 bedraagt 253,5 miljoen euro en na aftrek van de voorziening voor grondexploitaties is de netto boekwaarde 81,9 miljoen euro. In de komende jaren verwachten wij 148,8 miljoen euro aan kosten te maken ten behoeve van deze grondexploitaties. Aan de opbrengsten kant verwachten wij 2,9 miljoen euro subsidies en of bijdragen van derden 179,2 miljoen grondopbrengsten te realiseren. Het verwachte verloop van de grondexploitaties ziet er als volgt uit

De waardering van de grondexploitaties is gebaseerd op de inzichten van 31 december 2017 en de daarbij behorende inschatting van uitgangspunten.

De verwachte looptijd van de grondexploitaties loopt uiteen van 2 tot 25 jaar. Onderdeel van de grondexploitatie zijn de reeds gemaakte kosten en gerealiseerde kosten en daarnaast de toekomstige verwachte opbrengsten en kosten. De raming van de kosten van verwerving, sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken en andere kosten zijn mede gebaseerd op de uitgangspunten van de diverse ruimtelijke c.q. bestemmingsplannen, die behoren bij de grondexploitatie en de gebruikelijk uitgangspunten van de desbetreffende kostensoort. De gehanteerde grondprijzen in de grondexploitaties zijn gebaseerd op het meeste recente grondprijzenbeleid (2014-2018).

Voor het verloop van tijd en de hiermee samenhangende kosten van rente en inflatie is rekening gehouden met de volgende parameters:

• Rekenrente 2,5%
• Opbrengstenstijging woningbouw: 2% vanaf 2018 tot en met 2026
• Opbrengststijging bedrijventerreinen 1% vanaf 2019 tot en met 2026
• Kostenstijging: 2%

De looptijd van de grondexploitaties binnen de gemeentelijke organisatie beweegt zich binnen de bandbreedte van 5 - 15 jaar (met uitzondering van Westpoort). Voor deze projecten wordt een percentage voor de kostenindex gehanteerd, die recht doet aan de ontwikkeling van de afgelopen 10 jaar én de langjarige ontwikkeling. De gemiddelde prijs - en loonindex bedroegen de afgelopen 10 jaar respectievelijk 1,58% en 1,73%. Het langjarig gemiddelde (25 jaar) van de prijs- en loonindex bedraagt 2,06% en 2,02%.  

In de afgelopen periode bedraagt de kosteninflatie circa 1,5% (oktober 2017), de GWW-index 1,2% juli 2017, en de loonindex 1,9% (oktober 2017). Voor het komende jaar is de verwachting dat de prijzen met circa 1,4% gaan stijgen en de lonen met 2,0%.  In 2017 hebben we het inflatiepercentage aan te houden van 2% voor onze grondexploitaties omdat dit aansluit bij het langjarig gemiddelde en het meerjarig gemiddelde van de groei en inflatieverwachting van de ECB. Met dit percentage verwachten wij ook de verwachte kostenstijging op korte termijn te kunnen afdekken.

Opbrengstenindex

Voor de opbrengstenindex hanteren wij een onderscheid tussen woningbouwlocaties en de bedrijventerreinen. Voor wat betreft de woningbouwlocaties gaan we uit van een opbrengstenstijging van 2% hetgeen overeenkomt met de kostenindex.

Voor de bedrijventerreinen hanteren we 1% opbrengstenstijging. Dit door de vertraging van investeringen in nieuwe bedrijvigheid op de bedrijventerreinen in combinatie met de te hanteren grondprijzen en om ongeveer gelijke tred te houden met gehanteerde opbrengstenindexeringen in de regio.

De ramingen van de afzetverwachtingen zijn gebaseerd op de meest recente interne en externe onderzoeken. Voor de woningbouw is op stedelijk niveau rekening gehouden met de afzetverwachting uit het woningmarktonderzoek naar de kwantitatieve en kwalitatieve woonvraag 2013-2030 en voor de kantoren zijn de uitgangspunten gehanteerd uit de structuurvisie kantorenmarkt 2010-2012. De verwachte afzet bedrijfsterreinen is gebaseerd op de actualisatie marktanalyse werklocaties 2014 van bureau Stec.

De verwachte marktvraag voor bedrijventerreinen voor bedrijventerreinen wordt ingeschat op 5 ha per jaar tot en met 2037. De totale omvang van de uit te geven voorraad is 100 ha. Na herijking van het programma per grondexploitatie is dat het uit te geven areaal 91,3 hectare bedraagt voor Eemspoort/Roodehaan, Zernike en Westpoort.

Uiteraard betreft de waardering van het onderhanden werk een inschatting die omgeven is door onzekerheden, die periodiek wordt herzien en waarbij de waardering in het komende jaren zowel positief als negatief kan uitvallen. Met name de afzetverwachting van gronden voor woningbouw- en bedrijfsterreinen is omgeven met onzekerheden welke aanzienlijke impact kunnen hebben op de waardering. De nog te realiseren opbrengsten en kosten in de exploitatiebegrotingen zijn grotendeels bepaald op inschattingen, die mede het uiteindelijke verwachte exploitatieresultaat bepalen. Daarnaast zijn er bijzondere risicofactoren. Per project worden de bijzondere risicofactoren benoemd en gekwantificeerd. De risico’s worden ingeschat met behulp van het boxenmodel. Het boxenmodel is een model voor het beheersen van een grondexploitatie. Er wordt onderscheid gemaakt in de grondexploitaties tussen boekwaarde en aangegane verplichtingen (box 1), de nog te realiseren opbrengsten en investeringen waarover reeds besluitvorming door de Raad heeft plaatsgevonden (box 2) en kansen en risico’s waarmee geen rekening is gehouden in de grondexploitatie (box 3).  Het totaal van box 1 en box 2 bepalen het resultaat van de grondexploitatie. Box 3 geeft inzicht in de kansen en risico’s van het project welke niet opgenomen zijn in de projectbegroting. Het gaat om kansen en risico’s waarvan de kans dat het zich voordoet kleiner dan 50% is. Wordt de kans op voordoen van een risico groter dan 50% ingeschat, dan wordt de kosten die samenhangen met het risico opgenomen in de grondexploitatie. Is de kans kleiner dan 50% dan wordt het risico meegenomen in het benodigde weerstandsvermogen.

De boekwaarde per 31 december 2017 is de som van gemaakte kosten minus gerealiseerde opbrengsten. Deze boekwaarde maakt onderdeel uit van de grondexploitaties en is onomkeerbaar. De volgende factoren bepalen de risico’s een grondexploitatie en hebben grote invloed op het uiteindelijke resultaat:

• Uitkomsten van aanbesteding van civiel- en cultuurtechnische werken en van invloed zijn op de omvang van de uitvoeringskosten.
• Marktomstandigheden die de omvang van de grondprijzen bij uitgifte van gronden bepalen en van invloed zijn op de verkoopopbrengsten.
• Marktomstandigheden die het gronduitgifte tempo bepalen en uiteindelijk van invloed zijn op de exploitatielasten.
• Juridische en planologische procedures die van invloed zijn op de omvang van de planontwikkelingskosten en eventuele vertraging veroorzaken.
• Algemene prijs- en renteontwikkelingen alsmede de ontwikkeling van het rente-omslagpercentage van de gemeente Groningen
• Project specifieke risico’s die verbonden zijn aan subsidies, verwervingen, saneringen etc.

Het college is van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting is gemaakt voor de waardering van de voorraden. In de paragraaf weerstandsvermogen zijn de risico’s met betrekking tot grondexploitaties opgenomen. Dit risico is berekend op basis van de risicoboxenmethode zoals vastgesteld door de Raad. Het berekend risico is berekend op basis een combinatie van vertragingsrisico, voorraadrisico en de projectgebonden risico’s. Op basis van deze methode bedraagt het gewogen risico inclusief de risico’s van de grondexploitatie Meerstad 113,0 miljoen euro. Het risico is voor 100% meegenomen in de benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente Groningen. Een nadere toelichting hierop is meegenomen in de paragraaf weerstandsvermogen.