Resultaten grondexploitaties en reserve grondzaken

Het doel van de bestemmingsreserve Grondzaken is het vormen van een toereikende buffer voor het opvangen van schommelingen in de resultaten op de grondexploitaties en op het strategisch grondbezit. Winsten en verliezen worden ten gunste of ten laste van de reserve Grondzaken gebracht. Het gerealiseerde resultaat 2017 bedraagt 18,6 miljoen euro positief. Hieronder volgt een specificatie en, indien het resultaat groter is dan 100.000 euro, een toelichting hierop.

1. Voor de grondexploitaties CiBoGa en Peizerweg zijn in de begroting 2017 middelen beschikbaar gesteld voor het nadeel uit de herziene exploitatiebegroting 2016. Dit nadeel is in 2016 ten laste gebracht van de reserve grondzaken.

2. Voor het berekenen van de jaarlijkse winst uit de grondexploitaties wordt door de BBV de Percentage Of Completion methode voorgeschreven. De methode houdt in dat naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en kosten de jaarwinst wordt berekend. De berekende jaarwinst voor de Velden is 228 duizend euro en voor het reeds administratief afgesloten complex Piccardthof (verkoop kavels Kuifeend) is dit 2,923 miljoen euro.  

3. In 2017 zijn de grondexploitaties herzien. Deze herzieningen hebben samen met een correctie op Westpoort geleid tot een vrijval van de verliesvoorziening van in totaal circa 15,1 miljoen euro. De wijzigingen in 2017 komen, naast technische effecten van de BBV-wijzigingen, voort uit inhoudelijke ontwikkelingen. Dit kunnen verkooptransacties zijn, hernieuwde ramingen van kosten en opbrengsten of gewijzigde inzichten van het plan. In onze brief van “vaststellen grondexploitaties” d.d.18 april 2018 en de afzonderlijke raadsvoorstellen bij de grondexploitaties zijn de wijzigingen per grondexploitatie nader toegelicht.

4. In de afgesloten complexen Damsterdiep (nadeel 223.000 euro) en Hoendiep-Westpark (nadeel 201.000 euro) zijn meer kosten gemaakt dan bij de afsluiting van het project waren voorzien. Deze kosten hebben betrekking op planschade (Damsterdiep) en herinrichting c.q. niet gerealiseerde grondverkopen (Hoendiep-Westpark). Tezamen met per saldo een positief resultaat ad 28.100 euro resteert een nadelig resultaat van 395.900 euro

5. Ter dekking van deze kosten voor parkeergarage Boterdiep wordt jaarlijks een bijdrage beschikbaar gesteld vanuit de begroting.  Tot en met 2016 waren deze bijdrage en de daar tegenoverstaande kosten opgenomen in de grondexploitatie. Omdat toekomstige gemeentelijke bijdragen niet meer mogen worden ingerekend in een grondexploitatie wordt vanaf 2016 het saldo jaarlijks rechtstreeks verrekend met het resultaat grondzaken.

6. In 2016 is een additionele EFRO/EZ-kompassubsidie verkregen voor het Europapark. Hierdoor is een vrijval van verliesvoorziening Europapark ontstaan. Deze vrijval van ca 6,2 miljoen euro is verwerkt als voordeel in de correctie beginbalans ten gunste van de reserve grondzaken. In de jaarbegroting 2017 is de vrijval van 6,2 miljoen verwerkt als inkomsten. Om deze inkomsten in het jaarresultaat 2017 te verwerken is een onttrekking nodig van 6,2 miljoen euro aan de reserve grondzaken en is in het resultaat grondzaken een nadeel ontstaan van 6,2 miljoen euro.  

7. Op de reguliere erfpachten is een exploitatienadeel ontstaan van 29.600 euro door de daling van de rente en de verwerking daarvan in de erfpachttarieven. Uit de exploitatie van commerciële erfpacht is een (jaar) voordeel behaald van 222.400 euro. Per saldo een positief resultaat van 192.800 euro.  

8. Bij exploitatie van de binnenbezittingen is een nadeel ten opzichte van de begroting ontstaan van 226 duizend euro. Het nadeel is groter doordat er meer exploitatielasten zijn gerealiseerd dan vooraf was ingeschat. In 2017 is meer onderhoud uitgevoerd aan de panden Bloemstraat 38 (NNT-pand), Wall house en Nieuwe Boteringestraat 38.

9. Bij exploitatie van de nog te ontwikkelen onroerende zaken is een voordeel ten opzichte van de begroting ontstaan van 355 duizend euro.

10. Eind 2017 hebben we het Tromphuis kunnen verwerven. De aankoopwaarde van deze strategische verwerving was hoger dan de taxatiewaarde. Omdat de taxatiewaarde lager is dan de aankoopwaarde hebben we een voorziening getroffen op de aankoopwaarde van 776.000 euro.  Daarnaast is een kleine voorziening getroffen voor verwervingen aan de Parkweg (raadsbesluit oktober 2017)

11. Door een wetswijziging wordt vanaf 1 januari 2016 de strategische grondvoorraad ondergebracht onder de Materiële vaste activa – gronden en terreinen. Deze wijziging heeft met name impact op de waardering van de gronden. Gronden en onroerende zaken moeten gewaardeerd worden tegen verkrijgingsprijs dan wel lagere marktwaarde op basis van taxaties. In 2017 hebben de marktwaardetoets uitgevoerd voor de Eikenlaanflats en nog her te ontwikkelen bezittingen in de Eemskanaalzone. Op grond van de taxatie uitkomsten moet een gedeelte van de reeds getroffen voorzieningen vrijvallen.

12. In 2017 zijn opbrengsten verminderd met eventuele boekwaarde verkregen ad 2,294 miljoen euro uit de verkoop van opstalrecht (Westpoort) en gronden aan de Melisseweg, Boteringesingel, Hoek Osloweg en Cortingborgh.

13. Het rentenadeel van in totaal 306.000 euro is ontstaan doordat in de begroting aanvankelijk met een hoger rentepercentage en een hoger beginsaldo is gerekend.

14. Op 21 december 2016 jl. heeft u besloten om 80% van de gerealiseerde investeringen (72 miljoen euro) en 50% van de nog te realiseren investeringen (30 miljoen euro) te activeren respectievelijk in de toekomst te activeren. De kapitaallasten komen in 2017 ten laste van de reserve grondzaken. Vanwege de vertraging in aanleg van de nog te realiseren bovenwijkse investeringen die ten laste van de 30 miljoen komen is in 2017 een voordeel behaald ten opzichte van de begroting.  

De omvang van de reserve grondzaken en grondbank in de balans per 31 december 2017 bedraagt 53,8 miljoen euro (2016: 53,9 miljoen euro). Indien conform de bij deze jaarrekening voorgestelde resultaatsbestemming wordt besloten zal de reserve grondzaken 67,7 miljoen euro gaan bedragen. Daarnaast is in de begroting 2018 rekening gehouden met een afname van de reserve door een verwacht nadeel: het verwachte resultaat van 7,2 miljoen euro inclusief kapitaallasten bovenwijkse voorzieningen Meerstad en een onttrekking ten behoeve van het SIF en AER van 22,2 miljoen euro. De verwachte eindstand per 31 december 2018 is 38,2 miljoen euro.

Bij bepaling van het verwachte resultaat zijn de uitgangspunten gebruikt zoals deze zijn neergelegd in de nota resultaatbepaling. De uitgangspunten zijn als volgt:

• Goed koopmansgebruik;
• Gerealiseerde winsten worden verantwoord in de exploitatie onder aftrek van de nog te verwachten kosten. De nog te verwachten opbrengsten worden buiten beschouwing gelaten;
• Winsten worden bepaald op jaarbasis;
• Verliezen die op enig moment benoembaar, kwantificeerbaar, onontkoombaar en voorzienbaar zijn, worden als verlies genomen in het betreffende boekjaar;
• De waardering van het actief geschiedt tegen historische kostprijs of lager verwachte opbrengstwaarden. De afwaardering wordt ten laste van de exploitatie gebracht.

Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven ingevoerd.  Met het uitvoeren van grondexploitaties opereert de gemeente als een ondernemer voor de vennootschapsbelasting. Op basis van de huidige inzichten wordt Meerstad (BV/CV) en de overige grondexploitaties van de gemeente als twee verschillende fiscale grondbedrijven beschouwd. Beide organisaties hebben immers een eigen projectteam én aansturing en zijn in die zin verschillende entiteiten. Beide entiteiten zijn apart beoordeeld voor de vennootschapsbelasting. Het saldo van de ondernemingstoets voor de grondexploitaties binnen de gemeentelijke organisatie is negatief en het voorlopige oordeel is dat er geen belastingplicht ontstaat. Voor Meerstad is de uitkomst van de ondernemingstoets positief, waardoor de grondexploitatie Meerstad door de ondernemingspoort gaat en daarmee belastingplichtig is. Het fiscale resultaat van Meerstad is meegenomen in de fiscale winst 2016.

Meerstad

In december 2015 hebben wij besloten om de impact van de verwachte wijzigingen van het BBV en de Vpb hiervan te laten onderzoeken voor Meerstad.  De nieuwe regels zijn vooral gericht op het beperken van de risico’s in grondexploitaties. Wij begrijpen de achterliggende gedachte van de gewijzigde regels. We hebben onder meer gekeken naar het beperken van de toerekening van bovenwijkse voorzieningen. In het geval van Meerstad gaat dat om investeringen in groen, water en infrastructuur. Gezien de omvang van Meerstad gaat het om grote bedragen. De totale investeringen in bovenwijkse voorzieningen zijn 150 miljoen euro, waarvan inmiddels 90 miljoen euro is gerealiseerd en 60 miljoen euro in de komende jaren nog geïnvesteerd moet worden. De gerealiseerde investeringen hebben vooral betrekking op de aankoop van grond voor groen en water. We hebben beoordeeld in welke mate de bovenwijkse voorzieningen aan de grondexploitatie kunnen worden toegerekend.

Voor de gerealiseerde investeringen hebben we dit voorlopig bepaald op 20% en voor de nog te realiseren investeringen gaan we vooralsnog uit van 50%. Op 21 december 2016 jl. heeft u besloten om 80% van de gerealiseerde investeringen en 50% van de nog te realiseren investeringen te activeren respectievelijk in de toekomst te activeren. De kapitaallasten hiervan moeten worden gedekt uit de algemene middelen. In de komende jaren worden de kapitaallasten vooralsnog ten laste van de reserve grondzaken gebracht volgens het volgende schema.